Если у собственника есть объект недвижимости, не используемый для собственного проживания, то, как правило, ради получения дополнительного дохода такую недвижимость можно сдать в аренду. Однако если квартира находится на первом этаже, то перед владельцем открываются куда более интересные и выгодные перспективы. Например, собственник может осуществить ее перевод в нежилой фонд и уже сдавать такой объект недвижимости в аренду под офис или какой-либо магазин. И даже учитывая высокую стоимость перевода, следует иметь в виду, что окупаемость коммерческой недвижимости примерно в три раза выше, нежели жилой.
Прежде всего, для перевода в нежилой фонд обычной квартиры необходимо, чтобы выполнялись следующие условия: должна быть возможность организации отдельного входа, получения пожарного сертификата и санитарно-эпидемиологического заключения.
Добавлю, что перевод помещения в нежилое не допускается в случае, если доступ к этому помещению невозможен без использования помещения, остающегося в жилом фонде (). Это значит, что переводимая собственность должна быть полностью изолирована от всех жилых помещений. Кроме того, не допускается организация входа в будущее нежилое помещение через общий подъезд, под вход может быть переоборудовано либо окно, либо часть стены, выходящей на улицу.
Из этой же статьи мы видим, что переводимая в нежилой фонд квартира не должна кем-либо использоваться в качестве места постоянного проживания и ни в коем случае не должно быть зарегистрировано никаких обременений, таких как арест, ипотека, залог или коммерческий наем.
Сама процедура перевода в нежилой фонд квартиры при этом достаточно непроста и не всегда завершается успешно.
Перевести квартиру в нежилой фонд в настоящее время на практике довольно сложно, несмотря на то что закон требует предоставления минимального комплекта документов. Поэтому, приобретая квартиру для перевода в нежилой фонд, необходимо понимать, что риск отказа существует всегда. Если перевод квартиры в нежилой фонд поручить специалистам, то услуга "под ключ" будет стоить не менее 300-400 тыс. руб., учитывая средние расценки по стране. Обращаясь к специалистам, собственник может быть уверен, что будут собраны все необходимые документы, правильность их составления и заполнения также не будет иметь нареканий. Специалисты самостоятельно, на основании доверенности, подают все документы, а в случае отказа госорганов в переводе, они будут в судебном порядке обжаловать такой отказ.
Но, к сожалению, даже обращение к специалистам не всегда может гарантировать положительный результат, поскольку процесс перевода зависит от многих факторов – в том числе от человеческого, который непредсказуем.
Для перевода в нежилой фонд потребуется обращаться в довольно большое количество различный инстанций, чтобы собрать большой пакет документов, который в последующем будут представлены в Департамент управления имуществом, где межведомственная комиссия будет решать вопрос о разрешении перевода жилого помещения в нежилое.
Прежде всего, нужно получить в БТИ экспликацию и выписку из кадастровых документов (поэтажный план). Для заказа этих документов будут необходимы документы, подтверждающие личность заявителя, правоустанавливающие документы на объект, а также БТИ некоторых регионов просит предоставить документы, на основании которых возникло право собственности (договор купли-продажи/дарения/свидетельство о праве на наследство).
После этого необходимо пригласить лицензированного архитектора, который составит проект и эскиз переустройства жилого помещения в нежилое.
Полученные документы (экспликацию, выписку из кадастра, проект и эскиз переоборудования, паспорт заявителя и правоустанавливающий документ) необходимо направить в районный отдел архитектуры, где собственнику будет выдан акт согласования, необходимый для оформления перепланировки, предшествующей переводу помещения в нежилой фонд.
Необходимость согласования данного акта предусмотрено в Административном регламенте предоставления муниципальной услуги "Прием заявлений и выдача документов о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения", издаваемого администрациями субъектов РФ.
Готовый акт нужно подписать в станции СЭС, пожарной охране, организациях, которые предоставляют энергоресурсы, в коммунальных системах, а также районной администрации.
Помимо этих документов так же в БТИ нужно будет заказать технический паспорт помещения с техническим планом.
В управляющей компании, или ином органе в зависимости от способа управления многоквартирным домом берется справка ДЭЗ, в которой содержатся сведения о предназначении других помещений, находящихся на одном этаже с квартирой, переходящей в нежилой фонд.
Там же необходимо получить техническое заключение, в котором указано техническое состояние всего здание, а также отражено, что здание не находится в аварийном состоянии и не предназначено под снос.
Важный момент сбора документов на перевод в нежилой фонд – это получение согласия от собственников квартир, расположенных в том же строении, где и переводимое помещение. Иногда именно на этом этапе возникают основные сложности. Многое зависит от района расположения квартиры.
Самое сложное в переводе – соблюсти законность согласования проекта, связанную с оборудованием отдельного входа. Законодательство в обязательном порядке предполагает согласие сособственников жилого дома на оборудование такого входа ().
Добиться этого довольно сложно. Обычно в любом жилом доме найдется такой сосед, который потребует выполнения заведомо невыполнимых условий для дачи согласия на отдельный вход.
Однако есть возможность немного упростить себе задачу. Для получения такого согласия достаточно организовать очередное или внеочередное собрание собственников жилья и внести на повестку вопрос о переводе конкретного помещения из жилого фонда в нежилой.
Собрание является правомерным, если на нем присутствует не менее 50% собственников жилья, а решение принятым, в случае его одобрения не менее 2/3 от количества собственников, явившихся на собрание ( , ).
Если согласие все же получено, можно осуществлять переоборудование жилища, путем его перепланировки.
С примерами судебных решений об оспаривании отказа о переводе, можно ознакомиться в "Энциклопедии решений.
Перевод жилого помещения в нежилое" интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный
доступ на 3 дня бесплатно!
Перечень указанных выше документов, носит скорее рекомендательный характер, и зачастую не регламентируется какими-либо нормативными правовыми актами. Несмотря на это, независимо от того, самостоятельно вы занимаетесь переводом помещения или при помощи специалистов, мы настоятельно рекомендуем собрать полный пакет приведенных ниже документов. Впоследствии это поможет вам сэкономить время, силы и нервы, так как госорганы просят эти документы для своей "подстраховки", и в случае их непредоставления "высасывают из пальца" причину для отказа в перепланировке.
По завершению переоборудования должна быть приглашена жилищная комиссия для осмотра в соответствии со .
После сбора всех вышеперечисленных документов и осуществления перепланировки помещения, необходимо обратиться в Департамент управления имуществом для получения разрешения на перевод, причем в заявлении необходимо указать причину перевода недвижимости из жилого фонда в нежилой. К заявлению прикладываются документы, подтверждающие личность заявителя, все собранные документы, правоустанавливающие документы, а также учредительные документы, в случае если собственником является юридическое лицо.
В течение 45 дней комиссия обязана рассмотреть поданное заявление и уведомить заявителя о своем решении. В случае, если межведомственная комиссия при Департаменте управления имущества дала отказ без указания причины, то такой отказ считается немотивированным и может быть обжалован в суде. Деятельность и сроки рассмотрения регулируются местными постановлениями правительства.
Наиболее популярными причинами отказа являются неполный пакет документов, предоставляемый заявителем, в нем может отсутствовать ряд необходимых документов, а также несоблюдение условий по подготовке помещения к переводу.
В случае отказа Департамента в переводе заявитель, считая отказ необоснованным, может обжаловать отказ в судебном порядке. В случае же, если отказ обоснованный, заявитель имеет право исправить имеющиеся замечания и подать заявление на перевод вновь. Попытки внесения исправлений не ограничены.
Все! Согласие Департамента управления имуществом получено и можно переходить к одному из заключительных этапов перевода помещения.
Для этого необходимо вновь обратиться в БТИ и подать туда заявление на определение стоимости перевода. К данному заявлению помимо собранных ранее документов необходимо приложить протокол межведомственной комиссии, полученный в ДУИ.
По поданному заявлению будет собрана комиссия отдела приватизации и управления жилищным фондом, которая примет решение о стоимости перевода и составит соответствующий протокол.
Делается это все с одной единственной целью – определить разницу в стоимости жилого помещения и вновь образованного нежилого. И в большинстве случаев стоимость нового нежилого помещения превосходит стоимость жилого. Обусловлено это тем, что, рассчитывая эту разницу, комиссия по приватизации учитывает огромное количество параметров, начиная с состояния дома и его территориального местоположения, и заканчивая своими оценками потенциального коммерческого использования. Немаловажную роль играет и целевое назначение переводимого помещения.
После получения протокола стоимости заявителю останется только оплатить разницу в стоимости в любом банке.
Последним этапом является сдача документов в Управление Росреестра. Заявителю необходимо предоставить заявление, документ удостоверяющий личность, протоколы ДУИ и БТИ, кадастровый паспорт помещения, а также квитанцию об оплате госпошлины.
Осталось в назначенный день получить готовые документы из регистрирующего органа. Регистрация изменений осуществляется в течение 10 дней с момента подачи документов. Данная информация о сроках представлена на сайте Росреестра в открытом доступе.
В случае осуществления предпринимательской деятельности в жилом помещении без его перевода в нежилой фонд возможна ответственность, предусмотренная действующим законодательством. Жилищная инспекция может оштрафовать собственника помещения за нарушения порядка перевода жилого помещения в нежилое ( , ).
Помимо этого, соседи или любые заинтересованные лица имеют право в судебном порядке добиться продажи жилого помещения с публичных торгов в том случае, если собственник нарушает правила пользования и эксплуатации помещения. Возможно это лишь после их письменного обращения в местную администрацию, которая выдает письменное предписание об устранении нарушений использования ( , ).
Перевод жилого помещения в нежилой фонд регламентируется Жилищным кодексом РФ. В рамках «исключительных случаев» можно перевести в нежилое помещение практически любую квартиру. Помещение может быть переведено в нежилое, если благодаря этому будет улучшено бытовое и жилищно-коммунальное обслуживание.
Акция
При подписании договора на перевод квартиры в нежилой фонд проект перепланировки выполняем бесплатно!
Стоимость зависит от сложности перепланировки, необходимости согласования в каждой из инстанций, начиная с фонда культурного наследия, заканчивая отделом подземных сооружений, включая десяток возможных инстанций. Точную стоимость можно определить после консультации.
До 25 кв от МКАД это 5% к общей стоимости договора, от 25 до 55 км от МКАД - 10%
от 260 до 480 тыс. руб.
включая согласование перепланировки
Мы получаем необходимое решение собрания в большинстве случаев, за исключением тех, где имеется явный конфликт с большинством жильцов. Специалисты имеют соответствующий опыт. Проводим собрания собственников очно, либо заочно.
Стоимость работ по проведению собраний варьируется в зависимости от дома, округа, района, требований ГУИС и пр сопутствующих обстоятельств и каждый раз определяется индивидуально
главное условие для перевода из жилого фонда в нежилой
от 1000 руб. за 1 квартиру
стоимость одной подписи
В Жилищном кодексе указан следующий список документов, который необходимо предоставить в орган, осуществляющий перевод помещений, в городе Москва это Городская Межведомственная комиссия:
Проект перепланировки предварительно согласуется с несколькими организациями , для чего требуется дополнительный пакет документов. В индивидуальных случаях может появиться необходимость оформить дополнительное разрешение, заключение или документ.
Список документов, представляемых для внесения изменений в ЕГРП:
После подачи документов на перевод квартиры в нежилой фонд, можно получить отказ (запрет), если:
Отказ всегда можно обжаловать в судебном порядке.
Решение о переводе жилого помещения в нежилое
В целом вывод квартиры из жилого фонда делится на несколько этапов:
При работе с нашей компанией вывод квартиры в нежилой фонд начинается с консультации и подписания договора. Затем оформляется нотариально заверенная доверенность, согласно которой наши сотрудники смогут действовать от вашего имени. Составлением и согласованием проекта, сбором документов, получением всевозможных заключений и справок будут заниматься наши специалисты.
Вывод из жилого фонда недвижимости можно существенно ускорить и облегчить, если воспользоваться услугами нашей компании.
Коммерческая недвижимость стоит существенно дороже жилых квартир на первых этажах, что говорит о выгодности приобретения квартиры и перевода квартиры в нежилой фонд. Процедура кропотливая, и самостоятельно справиться с ней, по крайней мере, в сжатые сроки будет непросто, но в результате стоимость готового помещения будет все равно ниже стоимости нежилого. Более того, в нужном районе может не быть подходящего здания, поэтому с точки зрения местоположения удобнее организовать офис в жилом доме.
Желание превратить жилые квадратные метры в нежилые может быть связано с различными причинами.
Среди них: и сам рынок, диктующий завышенные расценки на торговые и офисные площади, и желание людей подороже продать жилье на нижних этажах, и стремление предпринимателей открыть новый бизнес , используя максимально экономные варианты его обустройства.
Путь инициаторов процесса не так безоблачен, как хотелось бы, однако если следовать букве закона, то идея вполне может быть воплощена в жизнь.
Весомым препятствием для смены статуса помещения может стать состояние объекта. Ветхость и аварийность гарантированно исключат эту возможность, но и это еще не все.
Проблемой может стать специфика будущего бизнеса. Не важно в каком районе расположен объект, окружают его дорогие дома или обычные панельные многоэтажки, жильцы всегда будут против пожароопасного соседства, увеселительных заведений, похоронных бюро, рыбных магазинов, общественных туалетов и прочих объектов, вносящих диссонанс в их размеренную жизнь.
Расположение (только нижние этажи жилых построек);
Отдельный вход (для изоляции от общего – подъездного);
Жилплощадь – цельный массив (не является частью обычной или коммунальной квартиры);
Отсутствие зарегистрированных жителей и обременения права на владение имуществом (аренда или залог);
Соблюдение принципа этажности (расположение на 2 этаже и выше возможно при условии вывода помещений первого этажа жилого фонда).
Каждый из этих пунктов должен быть соблюден, иначе открыть секонд-хэнд , парикмахерскую, булочную или любой другой объект ритейла в жилой квартире по закону невозможно (ст. 24 ЖК РФ).
Перевод помещения из жилого в нежилое
Этап 1. Сбор документации собственником или его доверенным лицом. На этом шаге также следует обратить особое внимание на наличие перепланировок. Если таковые имеют место, то их следует загодя узаконить. Помните, низкая цена на объект - еще не повод делать на него ставку! Только тщательная проверка квартиры поможет избежать препятствий и получить желаемый результат.
Этап 2. Укомплектованный должным образом пакет документов должен быть представлен на рассмотрение межведомственной комиссии Департамента Управления Имуществом. Только эта инстанция вправе разрешить перевод квартиры в нежилой фонд. Основанием тому послужит заявление установленного образца с указанной причиной смены категории помещения.
Перевод помещения из жилого в нежилое. Советы юриста
Этап 3. Процесс завершает регистрация прав собственности на недвижимость, которая осуществляется в Управлении Федеральной регистрационной службы РФ (УФРС РФ) или в многофункциональных региональных центрах (МФЦ) при наличии обязательного пакета документов. Сотрудник учреждения, принявший оригиналы или копии документации, обязательно должен выдать расписку. В ней указывается дата выдачи свидетельства о праве собственности.
В этом поможет сбор документации для межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда. Перечень обширен и потребует значительных затрат времени на сбор всех бумаг. Помимо заявления с аргументацией перевода, он включает:
Техпаспорт БТИ с поэтажным планом и экспликацией;
Свидетельство о праве собственности;
Выписка из домовой книги, подтверждающая отсутствие других претендентов на право собственности;
Техническая экспертиза ДЕЗ или ответственной за управление и эксплуатацию здания организации и справка о назначении соседних помещений;
Заключение ГПН (Государственный пожарный надзор) о соответствии помещения пожарным нормам;
Акт Государственного санитарно-эпидемиологического надзора о соответствии помещения санитарным нормам;
Учредительные документы фирмы/организации (для юрлиц).
Мероприятия, сопровождающие смену статуса помещения, подразумевают обращение в комиссию по приватизации и управлению жилищным фондом с целью расчета стоимости процедуры. На этом шаге, помимо паспорта, понадобиться удостоверить право собственности на квартиру и предъявить копию выписки протокола с решением межведомственной комиссии, а также справку БТИ с указанием стоимости помещения до и после смены статуса.
Далее следует процедура регистрации собственности на нежилое помещение. В основной пакет входят: заявление, документы, подтверждающие право собственности, квитанция о погашении госпошлины и папка из БТИ с информацией об объекте. Уточнить полный перечень требуемых документов можно в правоустанавливающей организации.
Редакция сайт приглашает вас немного отвлечься от серьезной темы и почитать о самых крупных выигрышах , которые посчастливилось выиграть нашим соотечественникам.
Подпишитесь на наш канал в Яндекс.Дзен
Очень часто предприниматели, особенно начинающие, сталкиваются с проблемой, а где открывать собственный офис или магазин? Часто выгодной и единственной возможностью является перевод жилого помещения в нежилое, если данное помещение находится в собственности. По сути, такая процедура дает квартире статус коммерческой недвижимости.
Многие задаются вопросом, а выгодно ли это, заниматься переводом своего жилья в коммерческую недвижимость? Ответ очевиден, это действительно выгодно. Если сравнить такой способ размещения собственного бизнеса с арендой офиса в центре города (стоимость которой, кстати говоря, довольно высокая) или с постройкой нового здания, сразу можно увидеть плюсы перевода жилья в коммерческое помещение.
Единственное, что может стать препятствием – довольно сложная и долгая процедура оформления. Эта статья поможет внести ясность и составить собственный план действий.
Прежде всего, нужно обратиться к законодательным актам РФ. Изучив имеющиеся нормативные аспекты, можно прийти к неутешительному выводу: жилое помещение необходимо использовать только для проживания в нем.
Но не стоит расстраиваться. Существует возможность перевода жилья в коммерческую недвижимость, что в итоге позволит работать в своем жилище.
Очень важно, чтобы интересы всех других жильцов, проживающих в данном доме, были учтены. Ни одно право их не должно быть нарушено.
Многие ошибочно полагают, что согласие всех соседей на перевод жилья в коммерческую недвижимость является обязательным условием. На самом деле это не так. Однако, в случае возникновения каких-то спорных вопросов, согласие соседей может оказать серьезное влияние, переместив стрелку весов в вашу пользу.
Перевод квартиры в коммерческую недвижимость не возможен без соблюдения следующих юридических требований:
Если обратиться к Жилищному Кодексу РФ, то можно найти ряд условий, при соблюдении которых есть возможность осуществлять свою деятельность без перевода в разряд коммерческой недвижимости (статья 17). К этим требованиям относят следующие условия:
И все же, почти всегда предприниматели вынуждены переводить жилье в коммерческую недвижимость.
И вновь нужно обратиться к Жилому Кодексу РФ. В нем указаны довольно жесткие требования, которые предъявляются не только к жилью, но в том числе и ко всему дому. К ним относят следующие аспекты:
Могут возникнуть сложности при переводе в коммерческую недвижимость квартиры, находящейся в здании, которому необходим ремонт или если оно стоит на учете в штабе гражданской обороны, а также на учете по делам чрезвычайных обстоятельств.
Все перечисленные требования актуальны как для одноэтажных домов, так и для многоэтажных.
В общем и целом весь процесс – это сбор и подготовка необходимых документов, посещение нужных инстанций. Чтобы сократить время перевода, стоит соблюдать следующую очередность действий.
Только собственники жилья могут собирать все необходимые документы. Исключением является доверенное лицо. При этом доверенность должна быть правильно оформлена и заверена у нотариуса. Именно эта бумага дает право уполномоченному лицу действовать от лица своего доверителя.
Изначально нужно собрать необходимые документы. Потом уже они предоставляются в отделение по управлению имуществом, которое в свою очередь относится непосредственно к Межведомственной комиссии. В перечень документов входит:
Если у вас уже есть технический паспорт, посмотрите дату выдачи. Если документ был получен более чем 3 года назад, то его не примут. В таком случае необходимо будет получить технический паспорт в новой редакции.
Итак, все необходимые бумаги на первом этапе собраны, все они являются актуальными. Смело можно обращаться в Департамент Управления Имуществом. Там заполняется заявление, в котором указано желание переведения жилья в нежилой фонд. Также нужно предоставить те же самые документы, что предоставлялись для получения доверенности.
Рассмотрение данного вопроса происходит на протяжении 45 дней. После того, как решение вынесено, оповещают заявителя в течение 3 дней лично или письмом.
Из-за чего могут отказать в проведении процедуры?
Существуют причины, по которым Департамент может отказать заявителю. К ним относится:
При этом, любой отказ должен быть обоснован и иметь ссылки на конкретные нормативные акты. В противном случае, такое решение может быть обжаловано в судебном порядке.
Сколько будет стоить процедура?
Итак, согласие получено. Теперь нужно вновь обращаться в БТИ, точнее в отдел по приватизации. При этом необходимо предоставить следующие документы:
После этого производят соответствующий расчет стоимости процедуры перевода жилого помещения в нежилое. При этом учитываются такие факторы, как условия эксплуатации, наличие конкурентов поблизости, состояние помещения, расположение. Окончательную цену указывают в протоколе. Оплата может быть произведена в любом из банков.
Для оформления прав собственности необходимо обратиться в Регистрационную палату с документами (обращаем ваше внимание, что предоставлять нужно не только копии, но и оригиналы ):
Подаваемое заявление подписывают все владельцы жилья. Оформление такого документа предусматривает уплату госпошлины. После предоставления ее, доверенное лицо получает документа и пишет заявление о том, когда появится для получения свидетельства. В назначенное время по паспорту выдается необходимое свидетельство. Этот момент и считается переходом жилья в коммерческую недвижимость.
Стоит отметить, что сдача такого помещения в аренду может принести намного больше денежных средств, чем жилого.
Не только время тратится при получении свидетельства о переходе жилья в нежилое. На это уйдет немало и денежных средств. Придется потратить свои средства на следующие процедуры:
Если следовать изложенной последовательности шагов, можно оформить переход жилья в нежилое помещение за самый короткий срок и с самыми низкими затратами.