При разработке проекта на реконструкцию строения или на возведение здания с нуля с помощью градостроительного плана земучастка можно перенести весомую долю всех согласований на этап «предпроекта». Без ГПЗУ получить разрешение на строительные работы, как и на ввод строения в эксплуатацию, нельзя.

Законодательная база

Форма ГПЗУ определяется Приказом №207 от 10.05.11, выданного Министерством регионального развития. Функциональные особенности, как и структура градостроительного плана, опираются на Федеральный Градостроительный Кодекс. Также при оформлении ГПЗУ учитываются:

• закон о газоснабжении РФ;
• закон об электроэнергетике;
• закон о техрегулировании.

И, наконец, применяются ГОСТы и СНиПы, определяющие, соответствуют здания и строения требованиям отечественного строительного регламента или нет.

Назначение ГПЗУ

Задача плана определена Градостроительным Кодексом и сводиться к тому, чтобы заменить разрешительные письма и архитектурно-планировочные задания, которые использовались до 29.12.2004 г. и отправлялись в строительно-архитектурные комитеты.

Сегодня план земучастка используется для:

• разработки проектной документации;
• получения всех разрешений на выполнение стройработ на земельном участке и на ввод готовых строений в эксплуатацию;
• установления пределов земучастка, на котором уже есть постройки, или который будет застраиваться.

Как получить ГПЗУ?

Для инициирования процедуры оформления плана для земучастка нужно подготовить необходимые документы, описанные ниже, и, прикрепив пакет к заявлению, обратиться в местный или районный архитектурный отдел.

Некорректное оформление пакета документов может стать причиной для отказа в его выдаче, и об этом нужно помнить.

Чтобы инициировать первый этап получения ГПЗУ, необходимо иметь:

• бумаги, которые подтверждают полномочия на проведение строительных работ на определенном земучастке;
• , так как это основание для подготовки ГПЗУ.

На втором этапе проводится подготовка ТД (техдокументации) будущей стройки. Не стоит забывать и про земучастка, который также должен входить в пакет документов. После того, как все бумаги собраны и поданы, наступает этап оформления ГПЗУ.

Что касается стоимости, то согласно законодательству, выдача ГПЗУ осуществляется бесплатно . Но есть исключения в виде затрат на отправку документов по почте. Данный случай будет актуальным, если у заказчика нет возможности лично явиться за документом, и требуется его почтовая пересылка.

После того как ГПЗУ получен, можно переходить к этапу планировки. Перед тем, как выдать ГПЗУ на руки заказчику, его должны зарегистрировать, присвоить ему номер, утвердить в соответствующих госорганах. Нужно рассчитывать на то, что процедура получения ГПЗУ может занять около месяца , так как существуют определенные тонкости, о которых рядовой обыватель может и не знать.

Например, не все знают, но срок действия ГПЗУ актуален только на момент проведения строительных работ. Если в процессе были внесены изменения в схеме территории, то оформлять ГПЗУ нужно снова . Переоформление ГПЗУ тоже бесплатно, но если повторное составление предполагает дополнительное привлечение экспертов, придется понести определенные финансовые потери. Сумма зависит от расценок экспертов, работа которых оплачивается в данном случае лично лицом, выполняющим функции заказчика строительства или застройщика.

Если же в плане будут выявлены нестыковки с реальностью, то ГПЗУ может быть отправлен на доработку. А сам план земучастка может стать прецедентом отказа главного архитектора от принятия проекта будущего строительства.

Документы для выдачи плана

Написать запрос на оформление плана на земучасток может как физическое, так и юридическое лицо. От типа заявителя зависит, какой пакет документов следует готовить. Так, физлицо для инициации процесса выдачи плана должно предоставить:

• заявление на предоставление государственной услуги, включающее согласие на обработку персональных данных;
• копии всех документов, которые имеют отношение к земучастку и считаются правоустанавливающими;
• и здания, которые находятся на данном наделе, причем допускается предоставление копий;
• копию межевого дела;
• паспорт или другой документ (разрешается копию), который может удостоверить личность заявителя.

Юрлица, обращаясь за оформлением ГПЗУ должны предоставить:

• официальный запрос;

  Пример запроса о предоставлении государственной услуги подготовки, утверждения и изменения ГПЗУ в формате.doc (Word)

• заверенные нотариусом копии свидетельств, подтверждающие право на земучасток;
• кадастровую выписку (заверенную нотариусом копию или ее оригинал), которая должна быть оформлена согласно требованиям, а точнее согласно форме, утвержденной Приказом №66 от 19.03.2008, выданным Минюстом РФ;
• нотариально заверенные копии кадастрового паспорта на все здания и строения, которые расположены на земучастке, а также экспликацию и план земучастка;
• заверенный нотариусом Устав юрлица (можно копию), включая все изменения и дополнения;
• свидетельство о госрегистрации юрлица или индивидуального предприятия (если Вы предоставляете копию, она должна быть заверена нотариусом).

Дополнительный перечень документов, которые могут понадобиться при оформлении ГПЗУ, определяется в индивидуальном порядке.

Невыполнение требований, указанных в Градостроительном Кодексе Российской Федерации при подаче документации может стать причиной для официального отказа в предоставлении ГПЗУ.

Как выглядит ГПЗУ?

Если нет возможности предварительно ознакомиться с градостроительным планом своего участка, то нужно знать, что это не один документ, а несколько. Причем разные документы содержат разные данные, среди которых:

• информационные сведения о заявителе (с уточнением организационной и правовой формы, если это юрлицо, и ФИО, если это физлицо);
• границы земельного надела (сведения взяты из кадастрового плана земучастка);
• топография (в виде плана);
• отступы для застройки и возможное место для строительства конкретного объекта;
• регламентные лимиты территории – допустимые типы строительства, этажность строений, высота зданий (если такие существуют для конкретного надела);
• документы, разрешающие использование территории под нужды, указанные в проектной документации (данное разрешение необходимо, если нет градостроительных регламентных ограничений);
• документ, обозначающий границы, в которые попадает действие сервитутов и паспорт земучастка.

По запросу заявителя в ГПЗУ могут вноситься уточнения о допустимости или недопустимости его дальнейшего разделения на разные земучастки.

Возможные трудности

Заявитель может столкнуться со следующими сложностями:

• Выдача ГПЗУ, называющегося нулевым . Нулевой план – это план «по существующей ситуации», который не дает никакой возможности для проведения реконструкции или строительных работ на земучастке. Из-за выдачи нулевого ГПЗУ заявитель может столкнуться с проблемой невозможности проведения строительных работ и как следствие – с расторжением договора аренды, инвестиционного контракта и прочего.
• Выдача ГПЗУ с некорректными данными . Это еще один «подводный камень», с которым может столкнуться заявитель. В этом случае ГПЗУ не считается нулевым, но при этом содержит данные градостроительного регламента, которые не отвечают задачам и целям землепользователя.
• Невыдача ГПЗУ , то есть отказ в оформлении документа. Из-за определенных причин, выдача ГПЗУ может либо затягиваться, либо не осуществляться вовсе. Чтобы обезопасить себя от такой неприятности, заявители должны знать, что может послужить причиной для отказа в оформлении и предоставлении плана для земучастка.

Когда ГПЗУ могут не оформить?

Чтобы отказ выдачи градостроительного плана на земучасток считался официальной бумагой, он должен быть заверен подписью и печатью главы администрации того местного или районного органа, в который обращался заявитель. В отказе указываются причины, изучить которые эксперты советуют очень внимательно. Во-первых, отказ можно обжаловать в вышестоящей инстанции. Во-вторых, причину отказа можно устранить и тем самым быть уверенным в получении ГП.

Проигнорировать ГПЗУ не получится, так как это важный документ, без которого осуществить законное строительство невозможно.

Что касается причин, то это могут быть:

• отсутствие подъезда к земучастку;
• отсутствие технических условий;
• нехватка какого-то документа;
• несоответствие информации условиям, которые были заявлены в договоре.

Если причина кроется в некорректной документации, то следует проверить перечень подаваемых бумаг, собрать их в полном объеме и подать еще раз.

Аннулирование и переоформление

Действующая законодательная база не определяет сроки действия планов. Из этого следует, что их действие бессрочно и актуально до тех пор, пока не будет отменено администрацией по месту выдачи или арбитражным судом. Основной причиной прекращения актуальности плана можно назвать изменения или корректировки в официальных бумагах, на основании которых он и был составлен.

Причиной прекращения актуальности и легитимности ГПЗУ могут стать:

• наличие запрещения на недропользование;
• расторжение арендного договора или окончание срока его актуальности;
• изъятие прав на собственность в принудительном порядке;
• отвод земучастка на нужды муниципалитета или города;
• самоотвод от права собственности на земучасток в формате добровольного акта;
• наличие юридических прав у других юр- и физлиц на данный земучасток.

Переоформление ГП земучастка, как и его первоначальная выдача, осуществляется на основании заявления физ- или юрлицами и не предполагает никаких оплат.

Переоформление ГПЗУ, как и его первоначальное составление, совершенно бесплатны за исключением расходов на услуги почты.

Градостроительный план земельного участка (видео)

Важность ГПЗУ, а также процедура его получения, перечень необходимой документации и другие нюансы, связанные с его получением описаны в данном видео.

Наличие ГПЗУ – главное условие реализации строительного проекта или проведения работ по реконструкции. Корректная подготовка, которая предполагает сбор документации, правильное заполнение заявления и осведомленность в «подводных камнях», с которыми можно столкнуться по ходу процесса оформления, помогут получить ГПЗУ без лишних хлопот.